租佃制度產(chǎn)生的歷史前提是：一方面，地主占有了農民的主要生產(chǎn)資料——土地；另一方面，廣大農民不占有土地，但占有在實(shí)際上或法律上屬于他們的部分其他生產(chǎn)資料，他們利用這些生產(chǎn)資料租種地主的土地，獨立經(jīng)營(yíng)農業(yè)以及家庭手工業(yè)，而把剩余勞動(dòng)甚至部分必要勞動(dòng)作為地租交納給地主。相比于沒(méi)有獨立人格的奴婢，租佃農民的身份是自由的。但同時(shí)，經(jīng)濟上的依附關(guān)系又必然形成租佃農民對地主的人身依附關(guān)系。地租的實(shí)現，也在相當程度上有賴(lài)于地主對農民的超經(jīng)濟強制。

中國傳統土地所有制的主要經(jīng)營(yíng)方式是租佃制度。在不同的歷史時(shí)期、不同的地區，租佃制度呈現各種不同的形態(tài)。其產(chǎn)生和發(fā)展，大致可以分成三個(gè)階段。

第一階段? 從先秦到魏晉南北朝（約公元前6、5世紀至6世紀），租佃制度產(chǎn)生并初步發(fā)展。 租佃制度產(chǎn)生于春秋、戰國時(shí)代。春秋后期，周天子對土地的最高支配權喪失，“公田不治”，土地關(guān)系逐漸走向私有化，井田制破壞，一種新型的依附關(guān)系開(kāi)始產(chǎn)生、發(fā)展起來(lái)。新興的地主階級改變舊的經(jīng)營(yíng)方式，招徠逃亡奴婢和破產(chǎn)平民，作為自己的“私屬徒”，把土地分給他們耕種，從中收取地租，租佃制度于此產(chǎn)生。這就是董仲舒說(shuō)的自商鞅變法后，土地得以買(mǎi)賣(mài)，小民破產(chǎn)者無(wú)以為生，“或耕豪民之田，見(jiàn)稅什五”的情況。所以中國古代的地租，從租佃關(guān)系產(chǎn)生之日起，就由實(shí)物地租占支配地位。而實(shí)物地租的基本形態(tài)是分成租制，主佃分成的比例是“見(jiàn)稅什五”。

在秦漢時(shí)期，租佃制度得到初步發(fā)展。由于土地兼并，越來(lái)越多的小農喪失土地，淪為大土地所有者的佃農。同時(shí)，專(zhuān)制國家為解決流民問(wèn)題，也將大量的國有土地出租給農民，即“假民公田”。西漢宣、元二帝（前86～前50）時(shí)，前后凡八次下詔，“假民公田”。承租官田地者向國家納租，租率一般在收成的四五成之間，稱(chēng)作“假稅”。據居延漢簡(jiǎn)的記載，西漢官田租中已出現個(gè)別定額租的情況。另外，當時(shí)也有一定數量的官田地被權家、豪民所攬租，他們或驅奴耕種，或轉手再出租給小農，以致“公家有障假之名，而利歸公家也”。這說(shuō)明在官田地的租佃關(guān)系中已經(jīng)出現了“二地主”的現象。

從東漢末年起，直至魏晉南北朝時(shí)期，隨著(zhù)豪強地主勢力的膨脹，并進(jìn)而形成士族地主集團，地主與農民之間的租佃關(guān)系進(jìn)入了一個(gè)人身依附關(guān)系特別嚴重的階段。 這一時(shí)期依附于世家大族的租佃農民來(lái)源略有不同，主要來(lái)自由破產(chǎn)小農轉化而成的徒附，此外還有賓客、宗人及被放免的奴婢。這些依附農民承租莊田，進(jìn)行耕作，向主家納糧完租，“輸太半之賦”。除實(shí)物地租外，他們要無(wú)償地為田莊主服勞役，如破伐林木、修治陂渠、營(yíng)造院宇、擔任運輸等。田莊主還把他們編制起來(lái)，組成私人武裝，平時(shí)為主人看家護院、巡警守衛，戰時(shí)則跟隨出征，由此逐漸形成部曲、家兵制度。他們脫離了專(zhuān)制國家的控制，系世家大族的私屬。從曹魏的“給公卿以下租?？蛻?hù)，數各有差”的措施，到西晉的官吏依品級占田、蔭客、蔭親屬制的規定，以及東晉的給客制，說(shuō)明專(zhuān)制國家已逐漸對世家大族蔭占人口的現象予以法律確認。所以當時(shí)的依附農民沒(méi)有自己獨立的戶(hù)籍，而附注于主家之籍。他們只有通過(guò)自贖或田莊主的放遣，才能脫離依附關(guān)系，獲得自由。

曹魏初年，曾廣泛推行屯田，把民田的租佃制度應用于官田，因此民屯中的屯田客及軍屯中的士家身份地位，明顯地帶有時(shí)代的特征，受?chē)业膰栏窨刂啤? 魏晉南北朝時(shí)期，在大田莊普遍存在依附性很強的租佃關(guān)系的同時(shí)，一般民田的租佃中已經(jīng)出現個(gè)別的締結契約關(guān)系的現象，新的租佃形式正在悄然形成。 第二階段? 從隋朝至元朝（6世紀后期至14世紀），立契租佃制度普遍流行。

唐朝前期，立契租佃制已經(jīng)相當盛行。唐朝中葉，土地兼并愈演愈烈，大土地所有制迅速發(fā)展，均田制終于破壞，多數自耕小農喪失土地，淪為地主的佃農。租佃制在社會(huì )經(jīng)濟生活中的比例遂迅速擴大，并進(jìn)而占據主導地位。除了貴族及其從屬的部曲與奴婢外，其余都是編戶(hù)百姓。唐律明確禁止百姓浮浪他所。中央曾多次遣使搜括浮逃戶(hù)。中期以后，政府推行使浮逃戶(hù)著(zhù)籍的政策，著(zhù)籍者稱(chēng)為客戶(hù)。雖然這時(shí)客戶(hù)中的多數是佃食客作者，但它卻只是與“土戶(hù)”對稱(chēng)的“客籍戶(hù)”的簡(jiǎn)稱(chēng)?？蛻?hù)的含義到宋朝才發(fā)生重大變化，成了“無(wú)產(chǎn)而僑寓”佃戶(hù)的代稱(chēng)，而與主戶(hù)（稅戶(hù)）相對稱(chēng)。根據宋朝戶(hù)籍資料分析，當時(shí)客戶(hù)約占全部戶(hù)數的三分之一；同時(shí)，主戶(hù)中的第五等下戶(hù)也普遍租種地主的土地。所以宋朝以后，佃農成為社會(huì )生產(chǎn)的主體。由于租佃制度的流行，秦漢以來(lái)對大土地所有者帶有貶意的稱(chēng)呼如“豪民”“兼并之徒”等，逐漸廢棄不用。在唐宋文書(shū)中，已公然稱(chēng)其為“田主”了。

普遍實(shí)行立契租佃制，是這一時(shí)期租佃關(guān)系發(fā)展的主要特征。據出土唐代文書(shū)證明，在西州的土地租佃中，契約關(guān)系十分流行，以致重要的生產(chǎn)工具如耕牛的租賃，亦需締結契約。入宋以后，締結契約成為形成租佃關(guān)系的基本形式。官田的租佃，也訂立契約文書(shū)。 這一時(shí)期的租佃契約，在歷史上第一次對主佃雙方的權利和義務(wù)都作出了比較明確的規定。當時(shí)的租佃契約，都分畫(huà)疆畎，寫(xiě)明田主、租田人和見(jiàn)知人，并規定地租的數量、交納形式，以及租佃的期限等。對佃農來(lái)說(shuō)，契約基本保證了他們在一定時(shí)期內對土地的耕作權，以及當契約限滿(mǎn)之后退佃“起移”的自由。北宋天圣五年（1027），宋廷明確規定：今后“私下分田客”當每年收田畢日，可不必取得主家的憑由，商量去住，各取穩便。立契租佃制的普遍化，是一個(gè)巨大的歷史進(jìn)步。 隋唐以后租佃制度的發(fā)展還表現在其他方面。